Cláusulas abusivas en hipotecas: cuáles son nulas y cómo reclamar lo pagado de más

Desde 2013 los tribunales españoles y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han ido declarando nulas diversas cláusulas hipotecarias habituales en los contratos firmados durante los años del boom inmobiliario. Si tienes o tuviste una hipoteca de esa época, puede que hayas pagado de más.

Las principales cláusulas que los tribunales han declarado nulas

Cláusula suelo

Fue la más conocida. Establecía un límite mínimo al tipo de interés variable de la hipoteca, de modo que aunque el Euríbor bajase, el titular nunca pagaba por debajo de un porcentaje determinado (habitualmente entre el 2,5% y el 4%).

El Tribunal Supremo la declaró nula en 2013 por falta de transparencia. Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la UE estableció en 2016 que la devolución de los importes cobrados de más debía ser retroactiva desde la firma del contrato, sin límite temporal. Las cantidades que cada afectado puede reclamar varían enormemente en función del capital inicial, el tipo pactado y los años de vigencia de la cláusula.

Gastos hipotecarios

Durante años, las hipotecas trasladaban al consumidor el pago de todos los gastos de formalización: notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

El Tribunal Supremo y la posterior Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establecieron el reparto de gastos entre banco y cliente. Para hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de esa ley, existe la posibilidad de reclamar los gastos que debió asumir el banco. El IAJD lo paga el banco desde noviembre de 2018. En cuanto a notaría y registro, la distribución entre las partes ha sido objeto de varias resoluciones del Tribunal Supremo, por lo que conviene analizar cada caso con precisión.

IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios)

El IRPH es un índice oficial alternativo al Euríbor que históricamente ha tendido a ser más alto. Su inclusión como índice de referencia fue cuestionada ante el TJUE, que en 2020 estableció que los tribunales nacionales deben analizar si la cláusula fue transparente con el consumidor.

No existe una declaración automática de nulidad del IRPH como índice, pero sí hay sentencias que han declarado nula su aplicación en casos concretos por falta de información suficiente al cliente. Si tu hipoteca está referenciada al IRPH, la viabilidad de la reclamación depende de las circunstancias particulares del contrato.

Vencimiento anticipado

Esta cláusula permitía al banco dar por vencida toda la hipoteca y reclamar el capital pendiente tras un número reducido de cuotas impagadas. El TJUE consideró desproporcionada la versión más restrictiva de esta cláusula. La Ley 5/2019 estableció nuevas condiciones para el vencimiento anticipado, más favorables para el deudor hipotecario.

Si tu hipoteca está vinculada a la compra de una vivienda que aún no has escriturado, recuerda que la denegación del préstamo afecta a las arras: explicamos las consecuencias en la guía sobre el contrato de arras y el incumplimiento.

Para hipotecas antiguas en las que el banco haya iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria, esta cuestión puede ser relevante y merece análisis individualizado.

Cómo saber si tu hipoteca tiene alguna de estas cláusulas

El primer paso es leer el contrato de préstamo hipotecario, concretamente las condiciones financieras y las cláusulas generales. Debes buscar:

• Mención a un tipo de interés mínimo o "suelo"
• Referencia al IRPH como índice aplicable
• Cláusula de vencimiento anticipado con número de cuotas impagadas
• Imputación de todos los gastos de formalización al prestatario

Si no tienes el contrato, puedes solicitarlo a tu banco. Están obligados a entregarte una copia.

Qué puedes reclamar

Dependiendo de la cláusula y de las circunstancias, puedes reclamar:

• Devolución de cantidades cobradas de más en aplicación de la cláusula suelo durante el periodo en que estuvo activa
• Gastos de notaría y registro que el banco debía haber asumido
• Intereses sobre las cantidades pagadas de más desde la fecha de cada pago
• En casos de IRPH o vencimiento anticipado, el importe variará según la sentencia obtenida

Vía extrajudicial frente a vía judicial

Antes de interponer una demanda, la mayoría de los bancos dispone de un proceso de reclamación previa. La resolución extrajudicial puede ser más rápida, aunque el banco puede ofrecer una cantidad inferior a lo que corresponde.

Si la respuesta del banco es insatisfactoria o no contesta en el plazo previsto, la vía judicial es la siguiente opción. Los juzgados de primera instancia son competentes para estos asuntos. Los plazos de tramitación varían según la provincia y la carga del juzgado. El funcionamiento general de una reclamación de cantidad ante los tribunales lo explicamos en la guía sobre cómo reclamar deudas e impagos por la vía judicial.

Cuándo merece la pena reclamar

Para valorar si la reclamación es económicamente razonable hay que calcular el importe aproximado que podrías recuperar y contrastarlo con los costes del procedimiento. Un abogado especialista puede hacer ese cálculo previo y decirte si el importe justifica la reclamación judicial o si una negociación extrajudicial es suficiente.

En general, cuanto mayor sea el capital del préstamo y más tiempo haya estado activa la cláusula abusiva, mayor será el importe recuperable.

Consulta con un especialista

Las reclamaciones hipotecarias requieren revisar el contrato, calcular los importes y conocer el estado actual de la jurisprudencia sobre cada tipo de cláusula. La misma lógica de reclamación de condiciones bancarias abusivas se aplica a otros productos, como explicamos en la guía sobre cómo reclamar una tarjeta revolving por usura. En nuestro directorio puedes encontrar abogados especializados en derecho bancario e hipotecario.

Preguntas frecuentes sobre cláusulas abusivas en hipotecas

¿Qué es la cláusula suelo y por qué es nula? La cláusula suelo fijaba un límite mínimo al tipo de interés variable, de modo que aunque el Euríbor bajase el titular nunca pagaba por debajo de cierto porcentaje. El Tribunal Supremo la declaró nula en 2013 por falta de transparencia, y el Tribunal de Justicia de la UE estableció en 2016 que la devolución de lo cobrado de más debía ser retroactiva desde la firma del contrato.

¿Puedo reclamar los gastos de formalización de mi hipoteca? Para hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 existe la posibilidad de reclamar los gastos que debió asumir el banco, como notaría y registro. El reparto entre las partes ha sido objeto de varias resoluciones del Tribunal Supremo, por lo que conviene analizar cada caso con precisión.

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene cláusulas abusivas? El primer paso es leer las condiciones financieras y las cláusulas generales del préstamo, buscando un tipo de interés mínimo o "suelo", referencia al IRPH, cláusula de vencimiento anticipado o imputación de todos los gastos al prestatario. Si no conservas el contrato, puedes solicitar una copia a tu banco, que está obligado a entregártela.

¿Merece la pena reclamar lo pagado de más? Depende del importe recuperable frente a los costes del procedimiento. En general, cuanto mayor sea el capital del préstamo y más tiempo haya estado activa la cláusula, mayor será la cantidad recuperable. Un abogado colegiado especialista en derecho bancario puede hacer ese cálculo previo; en dameunabogado.es puedes encontrar profesionales verificados que valoren tu caso.

Esta información es de carácter general y no constituye asesoramiento legal individualizado. La viabilidad y el importe de cualquier reclamación hipotecaria dependen de las condiciones específicas de tu contrato y de la jurisprudencia aplicable en el momento de la reclamación. Consulta con un abogado antes de actuar.